Guide complet sur le viager

Le viager immobilier désigne un type de vente immobilière spécifique qui permet à un propriétaire (le crédirentier) de vendre son bien immobilier tout en bénéficiant d’un droit d’usage et de jouissance, le transformant ainsi en viager occupé. La particularité de cette vente sont le bouquet et la rente viagère, versement mensuel effectué par l’acquéreur (le débirentier) à la personne âgée jusqu’à son décès. Plusieurs facteurs permettent d’obtenir le calcul de la rente viagère.

Ce type de transaction immobilière s’adresse aux propriétaires âgés qui cherchent à obtenir des liquidités et/ou un complément de revenus tout en conservant sa résidence. L’acheteur peut, quant à lui, acquérir un bien sans souscrire à un emprunt bancaire.
L’acte de vente signé chez le notaire précise le montant de la rente et du bouquet, une somme payée comptant lors de la signature du contrat, mais aussi les autres conditions et clauses propres à chaque vente immobilière.

Quel est le principe du viager ?

Lors d’une vente en viager, l’acheteur verse un bouquet à la signature de l’acte de vente, puis une rente mensuelle au vendeur toute sa vie durant. Ce dernier préserve de plus son droit d’usage et d’habitation (DUH) du bien vendu. Au décès du vendeur, l’acheteur récupère l’usage du bien vendu. Vendre en viager présente bien des avantages pour le vendeur. Ce type de vente reste très flexible avec de nombreuses spécificités.

La vente en viager se compose de deux éléments : le bouquet et la rente viagère. Le bouquet est la somme d’argent versée comptant par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte de vente. S’il existe des viagers sans bouquet, il est généralement présent dans les transactions immobilières en viager. Le montant du bouquet est librement fixé entre les parties.

La rente viagère est une somme d’argent versée périodiquement (généralement mensuellement) par l’acquéreur au vendeur jusqu’au décès de ce dernier, sauf dans le cas d’une vente à terme. Le calcul de la rente prend en compte plusieurs critères tels que la valeur vénale du bien, l’âge, le sexe, l’espérance de vie du vendeur et si le viager est libre ou occupé. La rente est généralement réindexée chaque année sur un indice de référence pour tenir compte de l’évolution du coût de la vie et ne pas léser le vendeur.

Qu'est-ce qu'un viager occupé et un viager libre ?

Comme vu précédemment, on distingue deux grands types de viagers : le viager occupé et le viager libre. 

Pour le cas du viager occupé le vendeur garde le DUH (sorte d’usufruit) du bien, c’est-à-dire le droit d’usage et de d’habitation (ou de jouissance) du bien, jusqu’à son décès. L’acquéreur est alors assimilé à un nu-propriétaire qui ne pourra occuper le bien qu’après le décès du vendeur ou au départ anticipé du logement. La vente en viager occupé se traduit par une décote sur la valeur vénale du bien, proportionnelle à l’âge et au sexe du vendeur et à la valeur locative du bien. Cette décote est en fait assimilée aux loyers qu’aurait du payer l’occupant pour occuper le bien.  

Le viager libre, quant à lui, permet à l’acquéreur d’occuper immédiatement le bien ou de le mettre en location. Il n’y a donc pas de décote pour occupation. Les montants de la rente et/ou du bouquet sont donc plus élevés que dans le cas d’un viager occupé. 

Qu'est-ce que la vente à terme ?

Très souvent comparée au viager, la vente à terme désigne un type de vente où le paiement du prix de vente est étalé sur une durée définie à l’avance. Il peut s’agir d’une vente à terme libre, si l’acquéreur peut occuper immédiatement le bien, ou d’une vente à terme occupée, si le vendeur garde le droit d’usage et d’habitation jusqu’à un terme fixé. 

Contrairement au viager, la vente à terme n’est pas liée à l’espérance de vie du vendeur. En cas de décès, les héritiers bénéficieront des versements jusqu’à la date fixée à l’acte de vente. 

Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire est un type de crédit qui permet de transformer une partie de la valeur de son bien immobilier en capital sans avoir à le vendre. C’est une forme de crédit garantie par une hypothèque sur le bien immobilier de l’emprunteur.
À la différence de la vente en viager, le prêt viager hypothécaire ne prévoit pas la cession du bien immobilier. Le propriétaire continue de profiter de son bien, qu’il soit occupé ou loué, jusqu’à son décès. Le remboursement du prêt et des intérêts accumulés ne se fait qu’au décès du propriétaire, généralement par la vente du bien.

Ce type de prêt offre ainsi la possibilité aux seniors de bénéficier d’un apport financier sans avoir à quitter leur résidence principale ou à perdre les revenus éventuels d’un bien locatif.

Guide complet sur le viager

Les avantages de la vente viagère pour le vendeur

Les avantages de la vente viagère pour le vendeur sont les suivants :

  • Complément de revenus régulier pour les vendeurs
  • Maintien du droit d’usage et d’habitation (DUH) dans le cas d’un viager occupé
  • Optimisation des revenus fiscaux par un abattement sur le montant de la rente viagère
  • Allégement des dépenses à la charge du vendeur (taxe foncière, gros travaux d’entretien…)
  • Valorisation du patrimoine immobilier
  • Protection en cas de longévité
  • Aucun risque pécunier de non-paiement de la rente

Le viager est un mécanisme relativement complexe qui demande une bonne connaissance du marché immobilier et une bonne compréhension des implications juridiques et fiscales. En tant que spécialiste de l’achat de biens immobiliers en viager, VIAGE vous aide à comprendre les enjeux et les avantages de ce type de vente immobilière pour vous permettre de faire le bon choix. 

Aide et accompagnement pour l’achat ou la vente d’un bien en viager